دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس في العقود حيث يُقصد بهما الوسائل غير المشروعة التي يستخدمها أحد الأطراف لخداع الطرف الآخر بهدف دفعه إلى التعاقد تحت تأثير معلومات كاذبة أو مضللة، ويأخذ الغش صورًا متعددة كإخفاء العيوب الجوهرية في السلعة، أو تقديم بيانات مغلوطة، أو حتى السكوت المتعمد عن إفصاح مطلوب قانونًا أو عرفًا.
التدليس هو أحد عيوب الإرادة، ويشترط لقيام التدليس أن يكون هناك نية إيقاع الطرف الآخر في الخطأ، وأن يكون هذا الخطأ هو ما دفعه إلى إبرام العقد، أما الغش فهو أوسع من التدليس، وقد لا يتطلب نية مباشرة لإيقاع الضرر بقدر ما يتطلب وجود تصرف غير مشروع يؤثر على القرار التعاقدي.
النصوص القانونية الإماراتية التي تنظم دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
القانون المدني الإماراتي
- المادة 257: تحدد الأسس القانونية لصحة العقد، وتبيّن أن عدم صدور الإرادة بحريّة أو سوء التمثيل يؤدي إلى فسخ العقد.
- المادة 258: تُلزم بإبرام العقد بما ينسجم مع شروط صحة الإرادة.
- المادة 259: تفتح الباب للطرف المتضرّر لرفع الدعوى فور علمه بالغش.
القانون الاتحادي لدولة الإمارات رقم (5) لسنة 1985 (التعديلات)
- يعزز مبدأ حفظ الحقوق والتصدي للتدليس، خاصة في العقود العقارية والتجارية المهمّة.
أحكام قانون المعاملات التجارية
- تتناول مسؤولية التاجر تجاه الزبائن في تقديم معلومات صحيحة؛ فالغش يؤدي إلى جزاءات مالية وربما جزاءات جنائية في بعض الحالات.
أركان دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
- ركن الإرادة: يجب إثبات أن إرادة الطرف المتضرّر قد تأثّرت بشكل جوهري نتيجة الغش أو التدليس، وأدّى ذلك إلى توقيع العقد.
- ركن القوة الخارجة عن السيطرة: يجب أن يكون الغش فعلًا طوعيًا وقصدًا من المُدلس، لا نتيجة شبه خطأ عادي.
- ركن التأثير: وحده الغش المؤثر على جوهر العقد يؤدي إلى بطلانه. مثل عدم الإفصاح عن تشقّقات كبيرة في العقار قبل البيع.
- ركن العِلْم: رفع الدعوى يجب أن يتم فور اكتشاف المتضرر للتدليس، وفق القاعدة: “من علم فسخ”.
المستندات والأدلة المطلوبة في دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
- عقد البيع مزوّد بتصريحات البائع وموقع عليها.
- مراسلات (واتساب، واتساب الأعمال، إيميل).
- تقارير فنية: خبراء هندسة أو تقييم أسعار.
- شهادات شهود.
شروط دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
الشروط العامة للادعاء بدعوى فسخ عقد البيع للغش والتدليس
- وجود عقد بيع: لا بد من إثبات وجود عقد مكتوب أو مثبت بأدلة واضحة.
- تأثير الغش أو التدليس على الإرادة: يجب أن يكون العقد قد أُبرم نتيجة تدليس أو غش جوهري.
- الإخلال الجسيم بالثقة التعاقدية: ما يؤدي إلى الإضرار بالطرف المغشوش.
- الإثبات بالأدلة: مثل تقارير الخبراء، رسائل إلكترونية، أو شهود.
الشروط الخاصة لرفع دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
- أن يكون الغش مؤثرًا في جوهر العقد وليس تفصيلًا هامشيًا.
- تقديم الدعوى خلال مدة قانونية من اكتشاف الغش.
- إثبات أن المتضرر ما كان ليبرم العقد لو علم بالحقيقة.
- أن يكون الطرف المدلس على علم بالحقيقة وأخفاها عمدًا.
إجراءات دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
المرحلة الأولى: تحضير صحيفة الادعاء
- جمع الأدلة والمستندات اللازمة.
- تحديد البيانات الأساسية للأطراف.
- ذكر الوقائع بتسلسل زمني منطقي.
- الإشارة إلى النصوص القانونية المطبقة (مثل المادة 258 من القانون المدني الإماراتي).
المرحلة الثانية: تقديم الدعوى إلى المحكمة
- تُقدّم الدعوى لدى المحكمة المدنية المختصة في الإمارة التي وقع فيها العقد أو يقيم فيها المدعى عليه.
- يتم دفع الرسوم القضائية.
- تُحدد جلسة للنظر في الطلب.
- تعرض المحكمة الموضوع على خبراء إذا لزم الأمر.
الحقوق المترتبة على البطلان
إعادة الوضع إلى ما قبل التعاقد
المادة 287: تلتزم الأطراف بإعادة ما أخذته. المستردات قد تشمل ثمن البيع، الفوائد، المصاريف القانونية.
التعويض
- إذا عانى المتضرر من أضرار إضافية، يمكن طلب تعويضات مالية.
- في حالات الجسيمة، قد يؤدي الغش إلى تبعات جزائية (غرامات أو حجز مؤقت لبضائع).
الأثر على الغير
- إذا هوّن الغش من تصرف البائع فبطلان العقد يسقط ما دون ذلك بانتفاء إرادة التعاقد.
- الغير الذي اكتسب حقًا من حسن النية قد لا يتأثر، تلقائيًا يُفصل بحسب كل قضية.
سوابق قضائية في دعاوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات
عقار به تلفيات
القضاء في دبي قضى ببطلان بيع منزل بُني على أرض مشبعة بالرطوبة وسُرّبت عمارته إلى المشتري عن طريق تقديم تقرير زائف للوحة البناء، استند على المادة 257 وألزم البائع برد الثمن وتحمّل تعويضات إضافية.
سيارة مقلّدة المواصفات
محكمة الشارقة أبطلت عقد بيع سيارة لأن الوكيل أخفى أن هناك تعديلًا غير معتمد على المحرك، الأمر الذي أخل بتقدير ثمن السيارة، رُفع التعويض قائماً على خسارة الاختيار.
النصائح العملية للمتعاقدين بشأن دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
للفرد العادي
- احرص دائمًا على فحص المستندات والتقارير المصاحبة.
- اسأل بوضوح عن الأمور التقنية والفنية.
- استعمل جهات فحص مستقلة قبل إتمام العقد.
للبائع
- كن شفافًا في عرض كافة التفاصيل.
- احتفظ بوثائق الكشف والفحص.
- أعطِ نسخة من الفحوص قبل التعاقد.
للمحامين
- راقب فترة العلم وثمن الضرر.
- وفر الأدلة الواقعيّة (زي مصوّر الفيديو، تقارير رسمية).
- راجع النطاق الإقليمي للقضاء.
خلاصة وتوصيات عن دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
- غش وتدليس العقد يؤدي في النظام الإماراتي إلى إبطال العقد واسترجاع الحقوق.
- القوانين المدنية تُلزم بإعادة الوضع إلى ما قبل العقد، بالإضافة لتعويض الأضرار.
- الوعي الشخصي والفحص الاحترافي قبل توقيع أي عقد هو الأفضل لتجنّب النزاعات لاحقًا.
- التوثيق الشامل (الفيديو، التقارير، الرسائل) يرفع من فرص الحصول على الأحكام بصفة مؤثّرة.
دور مكتب محاماة آلاء الجسمي في قضايا الغش والتدليس
يمكنك الاستعانة بمكتب محاماة آلاء الجسمي للحصول على حقوقك القانونية حيث تستطيع رفع دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس، حيث نقدم بإعداد صيغه دفاع قوية مع توفير المستندات والوثائق المهمة للترافع والمطالبة بحقوقهم القانونية في إبطال العقد.
كما يمكن القيام بالمطالبة بتعويضات مادية في حالة وقوع ضرر نتيجة هذا الغش والتدليس، لهذا فلا تتردد في التواصل معنا لطلب استشارة ومعرفة حقوقك موقفك القانوني.
خدمات اخرى:
الأسئلة الشائعة حول دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس
هل يمكن رفع الدعوى بعد سنوات من توقيع العقد؟
نعم، إذا تم اكتشاف الغش مؤخرًا وثبت أنه لم يكن بالإمكان معرفته سابقًا.
هل يجوز طلب تعويض مع الفسخ؟
نعم، القانون الإماراتي يجيز طلب فسخ العقد والتعويض عن الأضرار.
ما الفرق بين الفسخ والبطلان؟
الفسخ يُنهي العقد من تاريخ الحكم، أما البطلان فيعتبر العقد كأن لم يكن.
هل يلزم الاستعانة بمحامٍ؟
يفضل دائمًا وجود محامٍ، خاصةً في قضايا الغش المعقدة.
خاتمة
دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس تمثّل سلاحًا قانونيًا فعّالًا لحفظ حقوق المتعاقدين في الإمارات تطبيقها بشروط واضحّة وإجراءات سليمة يؤكد حماية القانون للمشتري أو المستأجر من إساءة استخدام سلطة المعلومات.
وعلى كل من البائع والمشتري أن يعتبروا الشفافية والاستعداد القانوني من عناصر القوة التي تعزّز الثقة المشتركة وتقلل النزاعات، في النهاية إتقان التعامل القانوني، واللجوء الاستباقي للفحص والتوثيق، هما الطريق الأمثل لتحقيق الأمن القانوني والاقتصادي في بيئة تُقدر الحق والعدالة.
