إن شكاوى المستأجرين دبي تعتبر من أكثر القضايا الشائعة في الإمارة، وذلك بسبب كونها مركزاً اقتصادياً وسياسياً عالمياً، مما يجذب لها آلاف المستأجرين من كل أنحاء العالم بشكل يومي، وفي ظل هذا النمط المتسارع يصبح فهم الإطار القانوني للإيجارات في دبي أمر بالغ الأهمية لكل الأطراف، بالرغم من شيوع النزاعات الإيجارية في الإمارة، إلا أنه يمكن تجنبها أو حلها بشكل ودي وبكفاءة من خلال فهم الحقوق والواجبات المتعلقة بكل طرف، مع معرفة الجهات المختصة والمسؤولة عن تسوية هذه النزاعات، بداية من فهم أسبابها ووصولاً إلى الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها لحل تلك النزاعات.
الإطار المؤسسي والقانوني لشكاوى المستأجرين دبي
لكي تضمن الدولة نظام وبيئة عقارية عادلة ومستقرة تساعد على حل شكاوى المستأجرين دبي بسرعة وبكفاءة، فإن إمارة دبي عملت على إنشاء مجموعة من الأطر المؤسسية المتخصصة في التعامل مع النزاعات حول الإيجارات ومنها الآتي:
دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
تلتزم هذه الدائرة بتعزيز مكانة الإمارة كوجهة عقارية مثالية من خلال الابتكار والشفافية، حيث أطلقت هذه الدائرة نظاماً متكاملاً لإدارة شكاوى المستأجرين دبي، مما يتيح للمؤجرين والمستأجرين تقديم الشكاوى والملاحظات بشأن المخالفات العقارية بسهولة.
ويعمل هذا النظام وفق معايير معايير عالمية (ISO 10002:2018) لضمان الحيادية والحفاظ على سرية وموثوقية المعلومات المقدمة، ومع ذلك فإنه يجدر الإشارة إلى أن هذا النظام ليس معنياً بالنظر في القضايا الإيجارية التي تتعلق بالإخلاء أو التعويضات المالية، بل هو يختص بالمخالفات العقارية التي ترتكبها الشركات العقارية.
مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)
يعتبر مركز فض المنازعات الإيجارية جهة تابعة لدائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وهو الجهة القضائية الحصرية والمختصة بالنظر في جميع النزاعات التي تنشأ بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي، حيث تم إنشاء هذا الملحق القضائي بالدائرة ليكون بديلا فعالا وسريعاً للمحاكم التقليدية، من خلال توفير إجراءات مبسطة وأقل تكلفة لفض النزاعات.
حيث تتولى لجان خاصة داخل هذا المركز مهمة البت في القضايا المتعلقة بزيادة الإيجار أو الإخلاء أو استرداد القيمة التأمينية وغيرها من القضايا الإيجارية التي عبر عن النزاعات الشائعة بين الملاك والمستأجرين.
أسباب شكاوى المستأجرين دبي
تنشأ النزاعات التي تؤدي إلى شكاوى المستأجرين دبي عادة بسبب سوء فهم بين المالك والمستأجر أو خرق أحد بنود العقد الإيجاري، وتتضمن الأسباب الأكثر شيوعاً ما يأتي:
زيادات الإيجار غير القانونية
يحدد قانون الإيجارات في دبي الزيادة المسموح بها في الإيجار، حيث يمكن للمالك زيادة الإيجار وفقاً لمؤشر الإيجارات في دبي، ولكن يجب أن يتم ذلك بعد إشعار المستأجر مسبقاً بفترة محددة، وأي زيادة تتجاوز الحدود القانونية تعد سبباً للنزاع.
الإخلاء غير المبرر
لا يحق للمالك إخلاء المستأجر إلا لأسباب محددة ومنصوص عليها في القانون، مثل حاجة المالك للعقار للسكن الشخصي أو بيع العقار أو عدم سداد الإيجار، كما يجب على المالك إرسال إشعار رسمي بالإخلاء قبل الفترة القانونية المحددة.
الخصومات غير المعقولة من مبلغ التأمين
يستخدم مبلغ التأمين لتغطية أي أضرار قد تلحق بالعقار من قبل المستأجر، وفي نهاية العقد يجب على المالك إعادته كاملاً أو خصم المبالغ المبررة فقط مع تقديم ما يثبت ذلك، أما الخصومات غير المبررة هي سبب رئيسي للشكاوى.
الخلافات حول الصيانة والإصلاح
يوضح عقد الإيجار عادةً مسؤولية كل طرف عن الصيانة، وغالباً ما يكون المالك مسؤولاً عن الصيانة الأساسية (الهيكل الخارجي)، بينما المستأجر مسؤول عن الصيانة الطفيفة، وفي حال عدم تحديد هذه الصلاحيات بدقة فإنها تكون سبب في عدد كبير من الخلافات.
الإيجار من الباطن دون موافقة
يعتبر هذا التصرف خرقاً صريحاً للقانون والعقد، ولا يجوز للمستأجر تأجير العقار أو أي جزء منه لطرف ثالث دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المالك الأصلي، وفي حال عدم وجود هذه الموافقة، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء فورية.
الإجراءات المفصلة لتقديم الشكوى
إذا فشلت كل الحلول الودية مع شكاوى المستأجرين دبي، يجب هنا اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، وتتلخص إجراءات تقديم الشكاوى كالتالي:
- قبل أي إجراء قانوني، ينصح بإرسال إشعار رسمي (عبر كاتب العدل أو البريد المسجل) إلى الطرف الآخر محاولاً حل النزاع ودياً، وهذه الخطوة غالباً ما تكون إلزامية من الناحية القانونية.
- وفي حالة تقديم الشكوى يجب إرفاق مجموعة من المستندات والأوراق معها ومنها:
- عقد الإيجار الأصلي الموثق في “إيجاري”.
- نسخ من الهوية الإماراتية وجواز السفر لكل من المالك والمستأجر.
- نسخ من سند الملكية الخاص بالوحدة الإيجارية للمالك.
- المراسلات بين الطرفين (رسائل البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية أو الإشعارات القانونية).
- أي أدلة أخرى داعمة للشكوى (صور أو شهادات أو تقارير صيانة).
- يتم تسجيل الشكوى إلكترونياً أو في مقر المركز، كما يجب التأكد من صحة البيانات المدخلة، واختيار نوع الشكوى الصحيح، ومن المهم أن يقوم صاحب العلاقة (المستأجر أو المالك) بنفسه بتقديم الشكوى أو من يوكله بوكالة قانونية.
- تحتسب الرسوم القانونية عادة بنسبة مئوية من قيمة النزاع (حوالي 3.5% من الإيجار السنوي في قضايا الإخلاء)، بالإضافة إلى رسوم إدارية.
- بعد تقديم الشكوى يتم تحويلها إلى المسؤولين في المركز للرد عليها ومتابعة الإجراءات، كما يتم تحديد موعد للجلسة حيث يتم الاستماع إلى طرفي النزاع والاطلاع على المستندات، وبعد ذلك يصدر المركز حكماً ملزماً لحل النزاع.
تابع المزيد: قانون الايجار في عجمان الجديد 2025
أفضل مكتب محاماة لحل نزاعات الإيجار في دبي
إذا كنت تبحث عن محامي خبير في قضايا شكاوى المستأجرين دبي، فإن مكتب محاماة آلاء الجسمي في خدمتك، حيث نمتلك كوكبة من المحامين الخبراء في القضايا الإيجارية، ويمكنك التواصل معنا عبر إحدى الوسائل التالية:
- تواصل معنا عبر واتساب: +971547372444.
- أو يمكنك الاتصال على إحدى الأرقام التالية: (+971547372444) (+971581401545) (+971581284555).
- ويمكنك إرسال رسالة إلى إيميل المكتب: info@lawyer-alaa-aljasmi.com.
- وزيارة المقر الرئيسي للمكتب في شارع الشيخ عمار بن حميد – الجرف 2 – عجمان.
- يمكننا خدمتك في أكثر من إمارة منهم: عجمان ودبي والشارقة والعين وام القيوين والفجيرة.
- سوف يكون في خدمتك مجموعة من أكفأ المحامين منهم: المحامية آلاء الجسمي ومحمد مقبل واسماعيل شاهين والمندوب القانوني شحاته ابراهيم.
تسعى دولة الإمارات إلى حل شكاوى المستأجرين دبي في أسرع وقت، وذلك لتوفير بيئة استثمارية ومعيشية مثالية في الإمارة، كونها من أهم الإمارات التي ينجذب إليها المستثمرين من كافة أنحاء العالم.
الأسئلة الشائعة
ما هي حماية المستأجر في دبي؟
تتم حماية المستأجرين في دبي بموجب قوانين ولوائح صارمة تهدف إلى تحقيق التوازن في العلاقة بين المستأجر والمالك.
متى يتم ابلاغ المستأجر بالإخلاء؟
يعتمد وقت الإخطار بالإخلاء على سبب الإخلاء، كما يجب على المالك تقديم إشعار خطي للمستأجر عبر كاتب العدل أو البريد المسجل قبل 12 شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء.
كم تستغرق قضية طرد المستأجر؟
تختلف مدة قضية الإخلاء حسب تعقيدها، ففي البداية يسعى مركز فض المنازعات الإيجارية إلى تسوية القضية ودياً خلال فترة تصل إلى 15 يوماً.
