هناك عدد من الحالات القانونية التي تحدد صيغة انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي وفق ما حدده قانون العقارات الإماراتي لضمان حقوق المؤجر والمستأجر وضمان إقامة علاقة إيجارية صحيحة عبر وثيقة خطية سليمة تعزز من قيمة الثروة العقارية في الإمارة، حيث أن مالك العقار له عدد من الحالات التي وضحها قانون والتي بموجبها يضمن حقوقه في استرجاع العقار من المؤجر حال مخالفتها يشمل ذلك الاشتراطات المنصوصة في التعاقد والحالات التي حددها القانون.
تعنى الدوائر القضائية ذات الصلة بالفصل في المنازعات بين أطراف التعاقد في حال عدم القدرة على حلها بالتراضي أو بشكل ودي، ويلتزم كل طرف أداء ما تقره السلطة القضائية عند الفصل في النزاع خلال فترة تحددها في القرار.
انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي
يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي في الحالات الآتية:
- تخلف المستأجر عن دفع بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال “30”يوما من تاريخ إخطاره بالسداد وذلك في حال عدم اتفاق الطرفين على خلاف ذلك.
- إذا قام المستأجر بتأجير العقار (أو جزء منه) من الباطن دون موافقة كتابية من المؤجر، جاز إخلاء الطرفين (المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن)، مع احتفاظ الأخير بحقه في المطالبة بالتعويض من المستأجر الأصلي.
- الاستعمال الغير مشروع في أغراض أخري للعقار من خلال المستأجر أو آخرين سمح لهم المستأجر بذلك، ويشمل ذلك مخالفة النظام العام أو الآداب العامة.
- العقارات التجارية التي تترك مغلقة بدون عمل لمدة تتجاوز 30 يوم متواصل “في حال وجود أسباب غير معروفة أو عدم اتفاق الطرفين”.
- قيام المستأجر بإحداث تغيير في النظام الإنشائي أو الهندسي الخاص بتصميم العقار بطريقة من شأنها التأثير على سلامته بشكل لا يمكن معه إعادته إلى حالته الأصلية.
اثراء أيضا: افضل محامي في دبي.
أثر الإهمال والاستخدام الغير مصرح به
تشمل حالات انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي الأخرى ما يلي:
- حالات الإهمال الجسيم وإلحاق ضرر مباشر بالعقار “متعمد أو غير متعمد” بواسطة المستخدم أو طرف أخرى متصلة به وسمح لها بذلك.
- استعمال المستأجر العقار في غير الغرض المخصص له في العقد الخطي بين الطرفين.
- استعمال العقار بطريقة تخالف أنظمة التخطيط والبناء المعمول بها في الإمارة.
- في حال كان العقار معرضاً للسقوط، يتوجب على المؤجر تقديم تقرير فني من بلدية دبي أو معتمد منها لإثبات ذلك.
- عدم إلتزام المستأجر بأي من الالتزامات التي فرضها عليه القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك خلال “30”يوم من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.
- في حال وجود متطلبات تفرضها الإمارة لخدمة أغراض التنمية والتطور العمراني والتي تتطلب بشكل حازم هدم العقار وإعادة بنائه وفق المعايير والصفات والشكل الذي تقرره الجهات الحكومية المختصة.
إجراءات الإخطار للإخلاء المبكر
يتضمن انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي إجراءات الإخطار للإخلاء المبكر وفيها يجب على المؤجر إخطار المستأجر بسبب الإخلاء عن طريق وسائل الاتصال متوفرة والتي تشمل كاتب العدل أو البريد المسجل
تشمل حالات إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار:
- الرغبة في هدم العقار بشكل عامل لإعادة بناءه بتصميم مختلفة أو هدم أجزاء منه لإضافة مبان جديدة وهو في كل الحالات ما ينتج عنه أثر سلبي يحول دون انتفاع المستأجر بخدمات العقار المتوفرة في العقد الخطي بين الطرفين فضلا عن عدم توفير إقامة مريحة.
- إجراء عمليات ترميم أو صيانة شاملة تستدعي تنفيذ عمليات هندسية لاستعادة كفاءة العقار بشكل قياسي تضمن الحفاظ على قيمته الاقتصادية كوحدة مدرة للدخل، في هذه الحالة يتعين على المالك الأصلي تقديم تقرير فني يثبت الحاجة الفنية للأعمال الهندسية لاستعادة الكفاءة والتي من شأنها التأثير سلبا على إقامة المستأجر بما يتطلب منه تنفيذ عملية الإخلاء.
- كما يمكن انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي في حالة وجود رغبة شخصية من مالك العقار الأصلي في استعادة العقار لاستخدامه في ال‘قامة بشكل شخصي أو توفير مسكن ومحل إقامة لأقاربه من الدرجة الأولى وهو ما يتطلب من المؤجر إثبات عدم وجود سكن بديل مناسب بما يغني عن حالة الإخلاء للمستأجر.
- رغبة المالك في بيع العقار بشكل كلي لمالك آخر له أهداف وأولويات أخرى حيث تنتفي صفة الملكية التي أوجبت من خلالها حق القدرة على تأجير العقار.
قوانين تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي
هناك عدد من المفاهيم الضرورية لصياغة مفهوم واضح حول القوانين الموضوع وأحقية المالك في انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي:
- المؤجر الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك قانونا أو اتفاقيا حق التصرف في العقار وكذلك من تنتقل إليه ملكية العقار أثناء مدة الإيجار أو من ينوب عنه أو يمثله قانوناً.
- كذلك المستأجر هو الذي ينتفع بالعقار بموجب عقد إيجار.
- المستأجر من الباطن هو الشخص المنتفع بالعقار أو أي جزء منه بموجب عقد إيجار بينه وبين المستأجر.
- بدل الإيجار هو المبلغ المحدد الذي يتعهد المستأجر بدفعه وفقًا لشروط عقد الإيجار.
ملامح عقد الإيجار
يتم تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر عبر استخدام عقد إيجار خطي موقع منهما يشتمل على:
- وصف للعقار المؤجر وصفا نافيا للجهالة.
- الغرض من تأجيره.
- اسم مالكه.
- رقم ونوع الأرض.
- المنطقة التي يقع فيها العقار.
- مدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه.
اقراء أيضا: قانون الإيجارات الجديد في دبي واهم تعديلاته.
الحماية التي يوفرها عقد الإيجار
في حال انتهاء مدة الإيجار واستمرار المستأجر في سكن العقار دون شكوى من المؤجر يعتبر عقد الإيجار مجدد تلقائيا لفترة أخرى مماثلة أو لمدة عام واحد وبنفس شروط التعاقد المسبقة
- يجب على المؤجر والمستأجر تعيين بدل الإيجار في عقد الإيجار ولا يمكن زيادته أو تعديل شروط العقد الأساسية إلا بعد مرور عامين من تاريخ التعاقد الأول.
- في حال تأجير العقار من الباطن تنقضي مدة العقد بين الطرف الثالث والمستأجر بانتهاء مدة العقد بين المالك والمستأجر الأول.
- عقد الإيجار الصحيح لا يجوز فسخه بشكل منفرد أثناء فرتة سريانه إلا بالتراضي بين أطراف التعاقد أو بموجب أحكام القانون.
- يجوز لأطراف التعاقد تعديل شروط التعاقد قبل انتهاء فترة العقد بوقت قصير في حال وجود رغبة في التجديد.
- لا يحق للمؤجر منع الخدمات الخاصة بالعقار عن المستأجر بما يعيقه من استخدام العقار وفي حال حدوث ذلك للمستأجر الحق في اللجوء إلى الشرطة.
في وجود عقد إيجار فإن انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي يعد أمر خاضع لقرار السلطات القضائية للفصل في النزاع بين الطرفين بما يضمن حصول كل طرف على حقوقه التي يقرها القانون.
انتهاء مدة العقد
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد ويجدد تلقائيا بنفس المدة وبنفس شروط العقد بين المؤجر والمستأجر ما لم يخطر المؤجر المستأجر بعدم رغبته في تجديد/عدم تجديد العقد قبل انتهاء مدة عقد الإيجار بخمسة وتسعين يوما بالنسبة للعقارات السكنية وثلاثين يومًا بالنسبة للعقارات التجارية والصناعية.
تابع المزيد: أسباب بطلان عقد الإيجار في الإمارات
دور مكتب المحامية الاء الجسمي للاستشارات القانونية
يوفر مكتب المحامية الاء الجسمي الاستشارات القانونية اللازمة لتعريف الأفراد سواء كان مؤجر أو مستأجر بموقفه القانوني وتمثيل موكلها القانوني أمام الدوائر القضائية ذات الصلة بما يضمن حصوله على المستحقات التي يضمنها القانون.
هناك عدد من الحالات التي يقرها القانون بخصوص انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبيولكنها تبقى مرتبطة بوجود تقارير مثبتة من جهات مختصة وقرار لجان فض النزاع.
الأسئلة الشائعة حول انهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته دبي:
ما هي أبرز الحالات التي تستدعي أنها عقد الإيجار قبل مدته في دبي؟
يعد عدم دفع الإيجار واستخدام العقار فيما هو غير مخصص له وإحداث ضرر جسيم بالعقار أبرز الأسباب التي تؤدي إلى إنهاء العقد قبل موعده.
ما هي حقوق المستأجر في دبي؟
للمستأجر الحق في الحصول على منافع العقار التي تضمن له إقامة مريحة.
كم تستغرق قضية طرد المستأجر؟
من شهرين إلى ثلاثة أشهر.
