ينظم قانون الايجار في عجمان العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر بهدف حفظ حقوق الطرفين ويحدد القانون المصطلحات الأساسية المتعلقة بالعقار المؤجر والمؤجر والمستأجر وعقد الإيجار ومبلغ الإيجار كما ينص على أن تكون مدة الإيجار محددة وفق نموذج من الشروط بما يضمن حقوق كلا الطرفين.

يتناول القانون إجراءات تجديد العقد وضمانات حقوق المستأجر في الانتفاع بالعقار المؤجر دون عوائق، بالإضافة إلى مسؤوليات المؤجر في صيانة العقار وعدم إحداث أي تغييرات تضر بانتفاع المستأجر، كما يتضمن القانون آليات لحماية المستأجر في حال إخلال المؤجر بالتزاماته وإجراءات فتح العقار المؤجر في غياب المستأجر وفق الضوابط المحددة.

قانون الايجار في عجمان

العقار المؤجر يقصد به أية قطعة أرض أو بناء “أيا كان نوعها أو شكلها أو مكوناتها” تم الاتفاق بموجب عقد إيجار على نقل حيازتها من مالكها إلى المستأجر ليستخدمها الأخير لغرض السكن أو لأي غرض تجاري أو صناعي أو للاستغلال كمنتجع أو مكاتب لمزاولة أية مهنة أو حرفة أو أية أعمال أخرى و”المؤجر” يقصد لأغراض هذا المرسوم:

• الشخص الذي يملك قانوناً العقار المؤجر أو أية حصة شائعة فيه وتشمل الكلمة أيضاً الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المؤجر كلياً أو جزئيا أثناء مدة إيجاره.
• ورثة المؤجر الطبيعي الشرعيين في حال وفاته أو خلفه الشخص الاعتباري القانونيين، في حال تصفيته.

والمستأجر يقصد به الشخص الذي يشغل العقار المؤجر بموجب عقد إيجار مبرم مع المؤجر وتشمل أيضاً أفراد عائلة المستأجر المقيمين معه وأي مستأجر فرعي تنتقل إليه حيازة العقار المؤجر بصورة قانونية من المستأجر الأصلي.

أما بالنسبة لـ عقد الإيجار يقصد به العقد المكتوب المبرم بين مؤجر العقار ومستأجره وبمقتضاه يلتزم مؤجر العقار بتمكين المستأجر من حيازة العقار المؤجر واستيفاء المنفعة المقصودة منه لمدة معينة لقاء مبلغ إيجار معلوم.

ومبلغ الإيجار يقصد به المقابل النقدي المحدد المقدر المتفق عليه ما بين المؤجر والمستأجر في نظير إيجار العقار المؤجر لمدة معينة ويشمل ذلك أي زيادة على مبلغ الإيجار

مدة الإيجار المقررة قانونا

يحدد قانون الايجار في عجمان شروط مدة الإيجار على النحو التالي:

• يجب أن تكون مدة الإيجار معينة ومتفق عليها بين الطرفين وإذا لم تحدد تلك المدة صراحة في عقد الإيجار يعتبر عقد الإيجار منعقدا لسنة واحدة.
• إذا تضمن عقد الإيجار مدة معينة فلا يجوز فسخ عقد الإيجار أثناء سريان مدته المذكورة فيه إلا بالتراضي، أو وفقاً للأحكام المذكورة في القانون.
• في حال انتهت مدة العقد وبقي المستأجر منتفعا بالعقار المؤجر بدون مطالبة خطية من المؤجر للمستأجر لإخلاء العقار يشترط في قانون الايجار في عجمان قيام المستأجر بسداد مبلغ الإيجار في الوقت المقرر.
• وفي هذه الحالة يتجدد عقد الإيجار ضمنياً وتلقائياً بنفس شروطه السارية ولمدة سنة واحدة إضافية حتى ولو لم يتم توقيع عقد إيجار جديد بين المؤجر والمستأجر

ضمانات المؤجر للعقار المؤجر

بمجرد سداد مبلغ الإيجار أو الجزء المعجل منه يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر بصورة كاملة ودون مانع يعوق الانتفاع به وللمستأجر، وعلى وجه الخصوص الحق في حيازة العقار المؤجر حيازة هادئة ومستقرة حتى تنقضي مدة الإيجار المتفق عليها في عقد الإيجار وذلك وفق ما يفرضه قانون الايجار في عجمان.

في قانون الايجار في عجمان على المؤجر أن يقوم بصيانة العقار ما لم يكن الطرفان قد اتفقا في عقد الإيجار صراحة على خلاف ذلك، ولا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار المؤجر أو تغيير أو ضرر يمنع المستأجر من الانتفاع الكامل بالعقار المؤجر بالصورة المطلوبة، لا يجوز للمؤجر سواء بنفسه أو بواسطة غيره: 

• قطع التيار الكهربائي أو الماء أو الهاتف أو أية خدمات أخرى مماثلة عن العقار المؤجر.
• إزالة أو إتلاف أو تعطيل أي من المميزات أو المنافع كانت متوافرة في العقار المؤجر. 
• القيام بأي عمل آخر يقصد منه حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالمنافع المؤجرة أو يقصد به إجبار المستأجر على إخلاء العقار أو قبول أي زيادة في مبلغ الإيجار.

وفق قانون الايجار في عجمان يحق للمستأجر في حال حدوث أي فعل من المؤجر بالمخالفة لما تقدم أن يرفع طلبا عاجلا إلى رئيس لجنة المنازعات الإيجارية.

وفي هذه الحالة يجب على رئيس لجنة المنازعات أن يقوم بالنيابة عن لجنة المنازعات بإصدار أمره خطي إلى المؤجر أو لأية جهة رسمية معنية في الإمارة بالقيام بإزالة المخالفة أو لإجبار المؤجر على إزالتها خلال مدة معينة يحددها رئيس لجنة المنازعات في قراره.

الغرامة الموقعة في حال عدم الاستجابة

في حالة عدم إزالة المخالفة خلال المدة المعينة في أمر رئيس لجنة المنازعات لأي سبب كان، يجوز لرئيس لجنة المنازعات أن يسمح للمستأجر بإزالة المخالفة بنفسه وبأية وسيلة بديلة يوافق عليها رئيس لجنة المنازعات، توقع غرامة على المؤجر لا تقل عن خمسة آلاف (5000) درهم ولا تتجاوز عشرين ألف (20000) درهم وبحسب ما قد تراه لجنة المنازعات ملائماً.

فتح العقار المؤجر وجرده في غياب المستأجر

إذا انتهت مدة إيجار العقار المؤجر دون أن يقوم المستأجر بتجديده وتوافرت البينة على أنه ترك العقار المؤجر مغلقا دون أن يقوم بتسليمه للمؤجر أو كان مكان إقامته في الدولة مجهول فيجوز للمؤجر أن يطلب من لجنة المنازعات أن تقوم بتوجيه إعلان للمستأجر تأمره فيه بالمثول أمامها في تاريخ محدد للنظر في الطلب الموجّه بالإخلاء ويتم نشر الإعلان باللغة العربية في إحدى الصحف المحلية على نفقة المؤجر وتعلق نسخة من الإعلان على باب العقار المؤجر أو في مكان بارز فيه.

إذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الإعلان ولم يحضر المستأجر فيجوز للجنة المنازعات أن تقوم بتشكيل لجنة مؤقتة تفوض بفتح العقار المؤجر في غياب المستأجر، وجرد أية ممتلكات ذات قيمة تجدها بداخله وتسليم تلك الممتلكات للمؤجر لحفظها بعناية أمانة لديه أو لدى أية جهة أخرى تراها لجنة المنازعات ملائمة ومن ثم يتم تسليم العقار إلى المؤجر وتنظيم محضر تفصيلي بذلك يوقعه أعضاء اللجنة المؤقتة.

يجوز لقاضي التنفيذ “من تلقاء نفسه أو بموجب طلب من المؤجر” أن يأمر ببيع أي ممتلكات قابلة للتلف السريع أو ذات قيمة موجودة بداخل العقار المؤجر وتخصيص العائد من البيع لسداد مبلغ الإيجار المتبقي أو أية مصروفات أخرى.

وحفظ ما تبقى من عائد البيع لدى مقرر لجنة المنازعات لمدة أقصاها خمسة وأربعين (45) يوما يتم بعدها تخصيص ذلك العائد لأي غرض يراه قاضي التنفيذ ملائما.

دور مكتب المحامية الاء الجسمي للاستشارات القانونية 

يؤمن مكتب المحامية الاء الجسمي الاستشارات القانونية اللازمة لتعريف الأفراد سواء كان مؤجر أو مستأجر بموقفه القانوني و تمثيل موكلها القانوني أمام الدوائر القضائية ذات الصلة بما يضمن حصوله على المستحقات التي يضمنها إعلان المرسوم الأميري وقانون الايجار في عجمان.

من خلال التواصل مع مكتب الاء الجسمي للاستشارات القانونية يمكنك الحصول على تفاصيل أكثر وضوحا حول قانون الايجار في عجمان.

اقراء أيضا:

• قانون الإيجار في الشارقة

• حالات إنهاء عقد الإيجار

حالات إخلاء العقار المؤجر وفق قانون ايجارات عجمان

يحدد قانون الايجار في عجمان الجديد الحالات التي يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء العقار، ولا يكفي انتهاء مدة العقد وحده في جميع الحالات لفرض الإخلاء، إذ يجب أن يستند الطلب إلى سبب قانوني وأن يتم وفق الإجراءات المقررة ومن أبرز حالات إخلاء العقار المؤجر في عجمان:

• عدم سداد الأجرة: يجوز للمؤجر طلب إخلاء العقار إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة أو أحد أقساطها خلال المدة المحددة قانونًا، ما لم يكن لديه عذر مقبول وفق الأحكام المعمول بها.
• الإخلال بشروط عقد الإيجار: إذا خالف المستأجر أحد الالتزامات الواردة في عقد الإيجار أو أخل بالتزاماته القانونية، ولم يقم بإزالة المخالفة خلال المهلة المقررة، فقد يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار.
• إلحاق أضرار جسيمة بالعقار: يجوز طلب الإخلاء إذا تسبب المستأجر، نتيجة فعل متعمد أو إهمال، في إلحاق ضرر جسيم بالعقار أو أجرى تغييرات أو أعمالًا تؤثر في سلامته دون الالتزام بالمتطلبات القانونية أو التعاقدية.
• استعمال العقار في غير الغرض المخصص له: يمكن طلب الإخلاء إذا استخدم المستأجر العقار في غرض مخالف للقانون أو لشروط عقد الإيجار، أو بطريقة تضر بالعقار أو تخالف الأنظمة واللوائح المعمول بها.
• التأجير من الباطن أو التنازل عن العقار دون موافقة: إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو تنازل عنه للغير دون الحصول على الموافقة المطلوبة من المؤجر، فقد يشكل ذلك سببًا لطلب الإخلاء وفق الشروط القانونية.
• ترك العقار دون استعمال: في الحالات التي يترك فيها المستأجر العقار دون استعمال لمدة يترتب عليها ضرر بالعقار، يمكن للمؤجر طلب الإخلاء وفق الضوابط والمدد التي يحددها القانون.
• هدم العقار أو إعادة بنائه: يجوز طلب إخلاء العقار في بعض الحالات التي تتعلق بهدمه أو إعادة بنائه، مثل كون العقار آيلًا للسقوط أو استيفاء الشروط القانونية التي تبرر الهدم وإعادة البناء، مع الالتزام بالإجراءات والإخطارات المطلوبة.
• الحالات المرتبطة بالمصلحة العامة: قد توجد حالات خاصة يكون فيها إخلاء العقار مرتبطًا بمتطلبات أو قرارات تتعلق بالمصلحة العامة، وتخضع هذه الحالات للضوابط القانونية والإجراءات المقررة.

ومن المهم أن يتم إخلاء العقار من خلال الإجراءات القانونية فلا يجوز للمؤجر اللجوء إلى قطع الخدمات أو تغيير الأقفال أو استخدام وسائل أخرى لإجبار المستأجر على مغادرة العقار خارج الإطار القانوني وفي حال عدم التوصل إلى حل ودي يمكن اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان للمطالبة بالإخلاء وفق السبب القانوني المستند إليه.

كيفية تسوية المنازعات الإيجارية في عجمان

تُسوى المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة عجمان الذي يختص بالنظر في الخلافات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر بما في ذلك النزاعات المتعلقة بسداد الأجرة، وتجديد عقود الإيجار، وطلبات الإخلاء، وفسخ العقد والمطالبات المالية المرتبطة بالعلاقة الإيجارية.

ويتيح المركز للأطراف إمكانية اللجوء إلى التسوية الودية بهدف إنهاء النزاع بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر قبل استكمال إجراءات التقاضي. وفي حال عدم التوصل إلى تسوية، يمكن تسجيل الدعوى الإيجارية وإرفاق عقد الإيجار والمستندات المؤيدة للطلب، ثم متابعة إجراءات الدعوى وفق الإجراءات المعتمدة لدى المركز.

وتشمل المنازعات التي يمكن عرضها على المركز الخلافات المتعلقة بقيمة الأجرة، والزيادات الإيجارية، وعدم سداد المستأجر للأجرة، وطلبات الإخلاء، والأضرار التي تلحق بالعقار، وغيرها من المسائل الناشئة عن تنفيذ عقد الإيجار. كما تمتد اختصاصات المركز إلى إجراءات تنفيذ الأحكام والقرارات الصادرة في المنازعات الإيجارية وفقًا للقواعد المعمول بها في الإمارة.

كم نسبة زيادة الايجار الجديد في عجمان؟

تختلف الزيادة في قيمة الإيجار بحسب طبيعة العلاقة الإيجارية وما إذا كان الأمر يتعلق بتجديد عقد قائم أو بإبرام عقد إيجار جديد وبالنسبة لعقود الإيجار القائمة ينظم قانون الايجار في عجمان الجديد حالات زيادة الأجرة وضوابطها ومن بينها عدم جواز زيادة الأجرة قبل مرور المدة القانونية المحددة من تاريخ إبرام العقد أو من تاريخ آخر زيادة مع مراعاة الحد الأقصى المقرر قانونًا للزيادة.

وبحسب القواعد المنظمة للإيجارات في عجمان تصل الزيادة المسموح بها في الحالات التي ينطبق عليها النص القانوني إلى 20% من قيمة الأجرة الحالية مع الالتزام بمتطلبات الإخطار المقررة قبل انتهاء العقد.

فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة الإيجار السنوي 50,000 درهم فإن زيادة قدرها 20% تعادل 10,000 درهم لتصبح القيمة السنوية 60,000 درهم وذلك متى توافرت الشروط القانونية التي تجيز الزيادة.

أما العقد الجديد مع مستأجر جديد فلا ينبغي اعتبار نسبة 20% سقفًا تلقائيًا لسعر الإيجار لأن تحديد القيمة الإيجارية عند إبرام علاقة إيجارية جديدة يختلف عن زيادة الأجرة على عقد قائم أو عند تجديد العلاقة الإيجارية، لذلك يجب التمييز بين زيادة الإيجار في عقد قائم وبين تحديد القيمة الإيجارية لعقد جديد عند الحديث عن النسبة المسموح بها قانونًا في عجمان.

وفي حال نشوء خلاف بين المؤجر والمستأجر بشأن الزيادة أو القيمة الإيجارية المستحقة، يمكن عرض النزاع على محامي في مركز فض المنازعات الإيجارية في عجمان للفصل فيه وفق الأحكام والإجراءات المعمول بها.

الأسئلة الشائعة حول قانون الايجار في عجمان:

ما مدة عقد الإيجار إذا لم تُذكر صراحة في العقد؟

إذا لم يتم تحديد مدة عقد الإيجار بشكل واضح في العقد يُعتبر العقد في إمارة عجمان منعقدًا لمدة سنة واحدة، وفق الأحكام المنظمة لعقود الإيجار في الإمارة لذلك يُنصح بتحديد تاريخ بداية العقد ونهايته بشكل صريح لتجنب أي خلاف حول مدة الإيجار أو موعد انتهائه ويجب كذلك مراعاة شروط التجديد والإخطارات المنصوص عليها في العقد والقانون.

ماذا يحدث إذا لم يتفق الطرفان على بدل الإيجار؟

يُفترض أن يتضمن عقد الإيجار قيمة الأجرة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر وإذا نشأ خلاف بشأن قيمة الأجرة أو تعذر إثبات المبلغ المتفق عليه يمكن عرض النزاع على الجهة المختصة بالمنازعات الإيجارية في عجمان لتحديد الأجرة المستحقة وفق الأحكام القانونية والظروف ذات الصلة بالعقار. ويشمل اختصاص الجهة المختصة أيضًا المنازعات المتعلقة بطلب زيادة الأجرة أو تخفيضها وتحديد أجرة المثل.

هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟

الأصل أن يستمر عقد الإيجار حتى انتهاء المدة المحددة فيه، ولا يجوز إنهاؤه من طرف واحد لمجرد رغبة أحد الطرفين، ما لم يسمح قانون الايجار في عجمان أو العقد بذلك أو يوجد سبب قانوني يبرر الإنهاء وبالنسبة للمستأجر ينظم قانون إيجار العقارات في عجمان إمكانية إنهاء العقد قبل انتهاء مدته وفق شروط محددة من بينها إخطار المؤجر مسبقًا وسداد المقابل المقرر قانونًا في الحالات التي ينطبق عليها ذلك كما يمكن إنهاء العقد بالتراضي بين الطرفين أو اللجوء إلى الجهة المختصة إذا نشأ نزاع بشأن الفسخ أو إنهاء العلاقة الإيجارية.

مصادر مفيدة:

مرسوم أميري رقم 2 لسنة 2017 الصادر بتاريخ 12 / 01 / 2017 نشر بتاريخ 12 / 01 / 2017 في الجريدة الرسمية

المحامية آلاء الجسمي

المحامية آلاء الجسمي، مؤسسة والرئيس التنفيذي لمكتب آلاء الجسمي للمحاماة في الإمارات، محام عام بخبرة أكثر من 10 سنوات متخصصة في قضايا الأحوال الشخصية، والقضايا الجنائية والمدنية، القضايا المتعلقة ب طقانون الشركات، البنوك، والقانون التجاري، تُعد من المحامين البارزين في مدينة عجمان، وتغطي بخدماتها القانونية إمارات الشارقة، دبي، العين، الفجيرة، وأم القيوين.